매매계약과 등기

일반적으로 부동산거래를 할 때는 중개인의 입회 하에 부동산 매매계약서를 작성하여 주고 받습니다. 매매 계약의 체결에서 계약서와 같은 서면이 반드시 필요한 것은 아니지만, 등기시 관활관청에 가서 검인을 받거나 분쟁이 발생할 때를 대비하기 위한 목적으로 실제로는 중요하다고 할 수 있습니다.

부동산의 소유권이 이전되는 대부분의 법적 형태는 매매계약(민법 제 563조) 즉, 부동산의 매도인이 부동산의 소유권을 이전하고 그 대가로 매수인은 매매대금을 지급하는 것이 보통입니다. 민법 제 186조는 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다" 라고 규정하여 성립요권주의를 표명하고 있습니다. 따라서 매매나 증여 또는 각종 저당권설정 등의 법률행위에 의한 부동산 물권 변동은 물권적 합의와 등기의 두 요건을 갖추었을 때(목적부동산의 인도 유무와는 관계없이) 성립 내지 효력이 발생합니다.

매도인이 등기이전의무를 불이행 하는 경우

원칙적으로 부동산의 물권변동은 등기부에 기재하여야 하며 매매계약의 경우 계약만 체결하고 등기를 하지 않는다면 매수인은 매매목적물인 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없습니다. 등기제도란 국가기관이 법정절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기록하는 것을 말하며, 이를 위하여[부동산등기법]이 시행되었습니다.(자동차나 선박등과 같은 일정한 동산에 대하여도 등기제도를 두고 있음) 그런데 만약 매도인이 매매대금만 수령하고 부동산의 소유권이전에 필요한 서류를 교부하지 않는다면, 매수인은 매도인에게 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있으며 이와 달리 계약불이행에 따른 손해배상이나 부당이득에 기한 대금반환청구권을 행사할 수도 있습니다.

등기 없이 소유권취득을 인정하는 이유

등기를 하지 않더라도 일정한 사실이 존재하면 부동산의 소유권 등 물권을 취득할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

: 예) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기가 없이도 부동산의  소유권이 변동되는 경우(민법 제 187조)

민법이 이처럼 부동산물권변동에 관하여 등기를 요하지 않는 예외를 인정하는 이유는 성질상 등기가 불가능하거나 법정책정이유 또는 민법이 물권변동에 관하여 형식주의 내지 성립요건주의를 채용한 결과로 생길 수 있는 법률관계의 공백상태를 방지하기 위해서 입니다. 이와 같이 등기를 하지 않더라도 부동산 소유권을 취득 할 수 있게 하면 등기를 하지 않고 방치하는 동안 실제상의 권리와 등기부상의 권리가 일치하지 않는 경우 발생하게 되며 결국, 등기의 외관을 신뢰한 선의의 제3자에게 불측의 손해를 야기시킬 수 있다는 문제점이 발생하며 실제상의 권리와 등기부상의 권리가 일치 하지 않는 경우가 발생하는 근본적인 이유는 우리 민법이 등기의 공신력을 인정하지 않고 있기 때문이므로, 궁극적으로 등기의 공신력을 인정하는 것을 신중히 고려해야 합니다.

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