임대차계약이란 일방(임대인)이 상대방에게 물건을 사용하게 하고, 상대방(임차인)은 이에 대하여 일정한 임차료를 지급하는것을 내용으로 하는 계약(민법 제618조) 이며 사용의 목적이 되는 물건의 종류에 따라서 주택임대차, 토지임대차, 상가임대차, 건물임대차 등으로 구분합니다. 이러한 임대차에 대하여는 민법 제618조 이하의 임대차계약규정이 적용되고, 특히 주택이나 상가에 대하여는 계약규정이 적용되고, 특히 주택이나 상가에 대하여는 특별법이 마련되어 있어 이 특별법이 적용됩니다. [주택임대차보호법]은 주택의 임대차와 관련하여 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특별법으로서 제정되었으며(1981.3.5), 1983년, 1989년, 1999년, 2002년, 2005년, 2007년, 2008년,에 걸쳐 법률개정이 이루어졌습니다.



임차인의대항력

선순위 저당권이나 전세권, 담보가등기, 가압류 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주(주택의 인도)하고 주민등록(전입신고)을 마치면 (이를 대항요건이라 함,[주택임대차보호법] 제3조 참조), 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경매로 매각되더라도 새로운 집주인(양수인,경락매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날때까지 거주할 수 있고, 또 임대기간이 만료되더라도 임대 보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다([주택임대차보호법] 제3조 제1항) 단,대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않았거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당 받을 수 없습니다.

 

대항요건과 주택임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권

대항요건과 주택임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자 부 임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매,공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다(동법 제3조의 2)




소액임차인의 최우선 변제권

임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 1/2범위 안에서 일정 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제 받을 수 있습니다(동법 제8조). 단, 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 전입신고를 마쳐야 합니다.




보호를 받는 주거용 건물로서의 주택

주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는 데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물 관리대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아닙니다.(대판 1995.3.10,94다52522) 주거용 건물인 이상 건물의 등기나 건축허가의 취득여부와는 무권하며 주거용 건물인지 여부의 판단시점은 임대차계약 체결 시를 기준으로 하며 [주택임대차보호법]상 주택의 개념과 관련한 개별적인 사항은 다음과 같습니다.




1.임차주택이 미등기건물인 경우

임차인이 거주하고 있는 주택이 미등기인 경우 이러한 건물에도 동법이 적용되어 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권을 행사할 수 있는 가가 문제가되며 비록 미등기 건물이라도 주택인 이상 동법의 적용을 받습니다.




2.공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우

건축물관리대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 현재내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마친 경우에도 동법의 적용을 받을 수 있으며 비록 등기부나 건축물관리대장 등 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있더라도 임차인이 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로도 용도 변경된 건물을 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 동법이 적용됩니다.(대판1986.1.21,다카1367)




3.주택의 일부를 점포로 개조한 경우

주택의 일부를 점포로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고 그곳에서 거주하면서 점포를 경영하고 있는 경우에도 동법의 적용을 받을 수 있습니다. 이는 동법 제2조 단서로 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문입니다.




4.비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우

이와 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라도 판단된다면 동법이 적용되지 않을 수도 있습니다.

방 2개와 주방이 있는 다방 40편을 임차하여 그곳에서 살면서 다방을 경영하고 있는데 전체 면적 중 다방영업을 위한 부분이 27평 정도이고, 방과 주방을 합한 주거면적이 13평정도인 경우에는 [주택임대차보호법]으이 적용을 받을 수 없다. 왜냐하면 이 경우에는 비주거용 건물 중 일부인 방과 주방은 어디까지나 다방영업에 부수하여 주거 목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문이다(대판96.3.12,95다1953)




5.임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우

점포용 건물을 임차하여 영업을 하다가 이를 주거용으로 개조하여 거주하고 있는 경우 원칙적으로 [주택임대차보호법]의 적용을 받을 수 없습니다. 동법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 하기 때문입니다. 다만 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때로부터 동법을 적용을 받을 수 있습니다.