소액임차보증금의 최우선변제권



소액임차보증금의 최우선변제제도의 의의

주택 임차인은 [주택임대차보호법]에 따라서 임대차기간과 보증금에 대하여 보호를 받습니다. 임차보증금의 경우 대항요건과 확정일자를 갖추면, 확정일자를 기준으로 그보다 후순위 권리자나 채권자보다 우선하여 임차인이 경락대금에서 변제를 받을 수 있지만 만약 임차목적물이 경매로 넘어갔을 경우 경락대금에서 선순위 권리자에게 변제를 하고 남은 것이 없다면, 임차인은 보증금을 전혀 회수할 수 없게 됩니다. 이러한 상황에서 임차보증금이 가지는 중요성을 감안하여 [주택임대차보호법]에서는 일정한 보증금액에 대해서는 확정일자의 선후를 묻지 않고, 주택경락대금에서 최우선하여 임차보증금의 일부를 변제해 주는 최우선 변제권을 소액임차인에게 인정하고 있습니다.(동법 제8조)

결과적으로 소액임차인은 소액보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지포함) 경락가액의 1/2의 범위 내에서 우선적으로 배당 을 받게 됩니다.







소액임차인의 우선변제권 행사요건




1.주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 합니다.




2.임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 합니다.




따라서, 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없습니다.




임차인의 우선변제권 행사




​확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받으려면 다음과 같이 요건을 갖추어야 합니다.




1.배당요구신청

확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공증증서로 작성되거나 임대차계약서에확정일자가 찍혀 있는 임대차계약서와 임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거가족이표시된 사본, 주민등록표 등분 및 연체된 차임 등에 있을 때에는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구신청서를 제출하여야합니다.(배당요구신청시 양식은 법원에 비치)




2.임대차종료

임대기간이 끝나지 아니한 경우, 우선변제권이 있는 주택임차인이 경매절차에 참가하여 우선변제를 받으려면 임대차가 종료되어야 하지만 ([주택임대차보호법]제3조의1 제1항단서, 제8조 제2항)에 따르면 주택임차인은 임대인에게 별도의 해지의사표시를 할 필요는 없습니다. 왜냐하면 주택임차인이 배당요구를 하면 집행법원이 [민사집해업]제89조에 의하여 임대인에 대하여 그 배당요구사실을 통지함으로써 임차인의 해지의사표시가 집행법원을 통하여 임대인에게 전달되기 때문입니다.




3.임차주택의 명도

우선변제권이 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선 배당된 배당금을 실제로 수령하기 위하여는 임차주택을 명도 받았다는 경락매수인의 명도확인서를 경매법원에 제출하여야 합니다. 단, 대항력이 있는데 보증금 중 일부만 배당 받은 경우에는 나머지 보증금을 반환 받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.