주택임대차 대항요건인 주택인도와 주민등록

1.대항력의 요건

1)일반 임차권은 채권

임차권은 물권이 아닌 채권이기 때문에 물권자의 요구에 의하여 언제든지 권리를 뺏길 수 있습니다.(매매는 임대차를 깬다: 물권우선의 원칙) 하지만 일정한 예외가 있는데요 임차권이 대항력을 갖춘경우에는 임차권도 물권처럼 강력해집니다.(임차권의 물권화) 임차권이 대항력을 갖추면, 채권인 임차권이 물권처럼 취급되어 권리가 보호되는 것입니다. 임차권이 이와같이 강력한 권리가 되기 위해서는 대항력을 구비하여야합니다.




2)대항력을 갖춘 임차권은 물권과 같다.

임차권이 대항력을 갖추기 위해서는 원칙적으로 전세권(민법 제 303조)처럼 물권으로 등기하거나 민법 제621조에 기하여 임차권의 등기를 경료하여야 합니다. 그러나 [주택임대차보호법]은 주택의 인도와 주민등록을 완료하면 대항력을 갖추는 것으로 규정하고있습니다.(동법 제3조제1항) 특히 위 법률은 최근 개정을 통하여 임차권 등기명령제도를 도입하고 있어 임차인은 임차권의 대항력을 유지한채 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었습니다.(동법 제3조의 3신설)




2.대항력의내용

임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연 승계하므로 임차인은 주택의 양도에도 불구하고 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고, 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다. 이때 양수인에게 매매,증여,상속 및 경매,공매뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우에도 포함됩니다. 그리고 대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연 승계되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금의 반환청구를 할 수 있습니다.




1)대항요건 구비 후 임차주택이 다른 사람에게 양도된 경우

주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마쳤는데 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 양도한 경우 임차인이 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있는지가 문제됩니다.

-임대기간 중에 또는 임대기간이 끝난 후 임대보증금을 반환받지 못하고 있는 사이에 주택이 양도되면 임차인은 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것으로 되기 때문입니다. 따라서 임차인은 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요 없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 양수인으로부터 보증금을 받환 받을 수 있습니다.

임대기간이 끝난 경우에도 임차인이 임대보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계는 계속하는 것으로 보게 되고, 그 상태에서 임차주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로 설사 양수인이 명도를 청구하는 경우에는 보증금을 반환 받을 때까지는 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다.




2)대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수

만약 주택을 금 4,000만 원에 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마쳤는데 그 후 등기부를 열람하여 보니 임차하기 전에 이미 저당권이 설정되어 담보권 실행을 위한 경매가 진행된 경우 임차인은 경락인에게 대항력을 행사할 수 없으나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 저당권자의 채무변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 따라서, 임차주택의 담보가치가 충분하다면 계약서에 확정일자를 받아 두는 것 이 좋습니다.






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확정일자

임대차계약서상의 확정일자랑 그 날짜 현재 그문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자 인을 찍어 주는 것을 말합니다.




1.확정일자의 부여방법

첫 째, 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자 인을 찍어주는 방법

둘 째, 임대차계약서에 법원,등기소의 공무원에 읍,면,동사무소의 공무원이 확정일자 인을 찍어 주는 방법

​주로 이용되는 방법은 두 번째 방법으로 특히 인근 읍,면,동사무소를 이용하면 주민등록 전입 신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여 받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약합니다. 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고, 공증인사무소/법무법인/합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공증증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력을 갖습니다.




2.확정일자의 법적 의미

확정일자는 임차인의 대항력 자체에는 영향을 미치지 않지만 우선변제와 관련해서 중요한 법적인 의미를 갖습니다.

예) 확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없습니다. 그러나 확정일자를 받아 두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다. 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면, 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다. 확정일자부 임차인과 담보권자 간의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권 설정등기시점을 기준으로 판단하며 확정일자부 임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매,공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고, 매매/증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 않는다는 것을 주의하셔야 합니다.