[상가건물임대차보호법]의 의의

상가건물의 임차인들을 보호하기 위하여 [상가건물임대차보호법]이 제정되었으며 [상가건물임대차보호법]은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말함)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 대하여 적용합니다.(제2조 제1항). 그러나 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용 하지 않습니다.(동법 제16조) 또한 동법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않으며 동법은 강행규정의 성격을 갖습니다. 나아가 동법은 목적 건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용하며 이경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 봅니다.(동법 제17조). 그리고 [소액사건심판법] 제6조,제7조,제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금 반환청구소송에 관하여 이를 준용합니다.




임차인의 대항력

1.사업자등록의신청

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 건물의 인도와[부가가치세법] 제5조, [소득세법] 제168조 또는 [법인세법] 제111조의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음알 부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.(동법 제3조 제1항)

②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.(동법 제3조 제2항)

③건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 등록사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.(동법 제4조 제1항)




2.임차권등기의 명령

①임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지벙법원 또는 시/군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령의 신청서에는 특정 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권 등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 합니다.(동법 제6조 제1항, 제2항)

​②임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니합니다.(동조 제5항)

​③임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한함)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금에 관한 우선변제를 받을 권리가 없습니다.(동조 제6항)

​④임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할수 있습니다.(동조 제8항)







보증금의 회수​

1.우선변제의 요건

①사업자등록의 신청을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은[민사집행법]에 의한 경매 또는 [국세징수법]에 의한 공매시 임차건물(임대인의 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.(동법 제5조 제2항)

②임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없습니다.(동조 제3항)

③제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다.(동조 제4항)




2.소액보증금의 최우선변제

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 단보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있으며 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(사업자등록의 신청)을 갖추어야 합니다. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 시행령으로 정합니다.




임대차의 존속



1.존속기간

①최초의 존속기간

기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보며(동법 제9조 제1항) 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 그리고 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때에는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.(동조 제2항)

②약정에 의한 임대차의 갱신

임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못합니다.(동법 제10조 제1항,예외있음)

그리고 임차인의 계약갱시요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.(동조 제2항)

③법정갱신

인대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.




2.임대차의 소멸(동법 제8조)

임차권은 임차건물에 대하여[민사집행법]에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸합니다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 않습니다.